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港掀加息潮 瘋狂樓市唞一唞
近年樓價持續升溫,政府要連番出招仍未能降溫,政府周三公布財政預算案會以透過主動增加土地供應穩樓市前夕,香港低息環境亦提早作出轉變,恒生銀行突然帶頭收緊近年大行其道的拆息(H)按揭,重新主攻以最優惠利率(P)為基準的按揭計劃,變相加按息,令現時供樓利息處歷史新低的局面出現轉變。業界相信,中小型銀行會掀起加H按息潮,亦可以令一直未能降溫的香港樓市唞一唞氣,樓價升勢將放緩。
現時H按的實際按息一般約為1厘,P按的實際按息約為2厘至2.5厘,恒生收緊H按生意,催谷P按,以恒生提供的P按計,變相要令貸款者加息1.4厘,增加供樓負擔約3%至5%。
恒生帶頭收緊H按 催谷P按
中原亞太區董事陳永傑坦言,過去1個月樓價再度大升逾10%,如今恒生突收緊H按,政府又增加土地供應下,對樓市可以起到中和作用,令升勢可以平衡一點,長遠有利樓市健康發展,料未來一段時間樓價會保持橫行。
利嘉閣董事總經理廖偉強認為,現時P按的息口依然低企,對用家依然有吸引力,至於增加土地供應要2至3年後才見效,屬於遠慮;市場觀望周三財政預算案,豪宅交投雖然保持暢旺,但中小型屋苑成交過去一周已明顯放緩20%至30%,加上假期因素,2月交投料跌30%。他估計,財政預算案明朗化後,3月份的交投會回升30%,樓價升勢料會放緩,升幅料只有2%至3%。
有銀行界人士指出,恒生於年初帶頭改變按揭策略,再以P按揭計劃為主導,估計與按息的息差太低令其無利可圖有關。事實上,去年豐突然於農曆年後首度推出H按,按息為H+0.65厘,以搶攻市場佔有率,基於拆息持續低企,H按的供款明顯比P按划算,掀起轉按熱,亦令其他中小型銀行亦要跟隨爭H按的生意,紛紛以H按低息搶客,令市場上的H按比例大大提升。
金融管理局統計指出,選用H按的比例由去年2月份的64.3%急升至去年12月的90%,大升40%,亦創出新高紀錄。然而,對於銀行而言,現時H按的息差其實無利可圖,金管局為免按息偏低助長樓市炒風,去年3月已發出指引告誡銀行不要打按揭戰,並擬設定按揭利率下限,即不能低於1個月香港銀行同業拆息(H)+0.7厘的水平,然而成效不大。
息差太低利太薄 逼銀行變招
星展存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權指出,該行暫時無意停止提供H按揭計劃,仍會主動向客戶提供有關選擇,並坦言現時H按揭利率不合理,按息要達H加1厘才有合理利潤,他指出,會密切注視市場情況,現時有加H按息的誘因,若時機適合會加H按的息口。現時星展的H按為H+0.8厘,封頂上限為P-2.75厘。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,H按揭計劃利潤太微薄,相信恒生為了擴闊息差,加上在貸款需求強勁下,銀行再無壓力以低按息搶客,故基於本身策略和資金成本作出牽頭,改推以P計劃為主的按揭。
利息掉頭負擔重 入市三思
中文大學經濟系副教授莊太量表示,香港樓價於過去兩年內上升超過50%,除了住宅供不應求外,更有海外及內地游資湧入香港買樓,導致樓價飆升,預期短期內情況持續。
他續說,雖然現時息口仍低企,令供樓負擔比例仍較以往為低,但現時供樓負擔已升至42%,金管局去年已多次警示,籲市民小心利息掉頭,若利率回升至約4厘水平,負擔水平將急升至54%,超越過往長期平均數,負擔進一步加重,市民入市要三思而後行。
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